功能定位 | 核心引擎、盈利项目、基础板块一个都不能少!

发布于:2017-12-22 来源:地道国际 学术研究 作者:地道君 点击:962 评论

    我们在探讨项目功能定位之前,先来说一下一般项目比较常见和容易发生的问题:

    一、缺少核心引擎

    核心引擎是一个项目的灵魂和生命力,现在许多项目千篇一面,缺少应有的独特文化内涵,很难占据消费者心理,后期缺少号召力和感染力。引起这方面的原因主要在于开发者没有对项目资源做到最大化的挖掘与利用,没有认识到项目所处的竞争和市场格局等等。

    二、项目盈利性差

    盈利是大多数项目可持续发展的生命力所在,项目各功能区吸引客户和留住客户的能力、供消费者消费的深度和广度、项目本身的盈利性、可持续发展的驱动力等,都是影响项目短期和长期的盈利。这主要表现在盈利板块少,盈利手段单一,缺少复合型盈利产业或者出现部分盈利短板,从而对整个项目产生影响。

    三、功能板块简单拼接

    这样的项目缺乏系统性和有机性,是所谓的单一功能碎片化拼接。引起这种现象的主要原因是没有对项目地做足资源和功能分析,没有从功能价值最大化的契合度和匹配度来考虑,做到各功能区之间系统有机的协作关系。

    综上问题来看,一个好的功能定位,应从三个方面来考虑:一、最大化的发挥项目的资源价值;二、考虑消费者的需求,增加盈利项目;三、功能之间的有机整合。

    根据项目的实际可采用同阶段多引擎或不同阶段的不同引擎战略,比如,前期的资源驱动,中期的产业驱动,后期的升级驱动等等。

    增设高盈利板块

    增加项目的盈利的直接手段主要有丰富消费者参与度和延长产品线,延长消费时间,增加体验深度等。

    复合产业的拓展:旅游和住宿产业、商业产业、娱乐产业、影视文化产业等相结合,比如,阳朔、丽江、凤凰古城等地的零售、酒吧、客栈等商业业态的完美融合,亦可以借助资源优势创建自己的动漫、影视基地等,另外现代农业和高科技农业也具有很高的盈利性,猕猴桃、葡萄、水稻所延伸的产品和体验收益很可观。

    基础功能有机体

    基础性板块是作为项目功能体系的有益的补充和支撑,各组成之间相辅相成,以此来形成完整的功能体系。这些板块首先反映在必备的要素“吃、住、行、游、购、娱”上。除此之外,我们还应该考虑更为扩展的文化、运动、休闲、康养、养生、学习、拓展、科技、培训、探险等多个细分功能,可差异化经营,形成区域产品优势。

    案例:万达长白山国际度假区


    万达长白山国际度假区位于吉林省抚松县松江河镇,坐落于长白山脉腹地,临近长白山天地西坡景区,度假区总占地面积21平方公里,其中建设用地11.5平方公里,项目总投资230亿元人民币,由万达、泛海、一方、亿利、用友、联想六大集团联合投资。

    度假区距长白山天池西坡仅25公里,距长白山机场约14公里。项目南区为国际度假区,由滑雪场、度假小镇、星级度假酒店群、冬季雪上两项赛场、公寓等组成。北区为旅游新城,将建设“松抚一体化”新城的行政中心及会议中心、文化中心、商业中心。同时包括学校、医院、示范住宅区等。度假区的国际会议中心将作为永久会址,每年举办“中国民营企业家发展论坛”。

    项目的核心引擎为体育运动功能,这里堪称世界顶级滑雪胜地,43条初、中、高级雪道及野雪雪道,更有多项娱雪项目,满足不同年龄段度假者的需求。3个18洞国际标准森林高尔夫球场分别由世界高尔夫殿堂级大师小罗伯特·琼斯和金熊杰克·尼斯劳斯设计。

    在其他基础性板块中,代表性的是酒店区,酒店区内有9家国际品牌酒店,从准四星级至白金五星级共有3000余套客房,加之度假别墅与公寓,可同时容纳近万名游客。还建设了由运动服务、休闲体验、生活服务、应急服务以及特色商品五类商品功能有机组合的欧洲小镇,并与滑雪服务中心、星级酒店群有机结合。

    所以,一个项目应该是一个大的有机系统中包含着小的有机系统,形成复合、有机、多元的功能模块整合。

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